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27.08.2018

Beneficios y peligros ante la adquisición de una vivienda como inversión

La inversión significa cerca de un 25% de todas las transacciones de bienes inmuebles que se hacen en España

Comprar una propiedad para invertir es una de las tendencias inmobiliarias del momento. Actualmente, las inversiones conforman prácticamente la cuarta parte de todas las operaciones que se cierran en el mercado inmobiliario español. Las organizaciones o personas que realizan inversiones en la adquisición de viviendas tienen como meta asegurarse un beneficio económico tras su inversión. Este retorno de la inversión puede darse por dos caminos:

  • Compra para la venta: a veces, las inversiones se ejecutan con la sola finalidad de vender de nuevo la propiedad pasado un periodo de tiempo, sin haberse tenido que poner en alquiler. En tal situación, la operación tiene un carácter más especulativo y va a depender bastante de que la compra haya sido a un precio suficientemente reducido como para conseguir un rendimiento, toda vez que se hayan deducido los distintos gastos de la operación, la posible reforma del inmueble, así como la tasa sobre las ganancias patrimoniales.
  • Compra para el alquiler: en este caso, el dinero invertido persigue unas rentas cada mes, no necesariamente excluyendo una futura venta. El contrato que media tiene una duración habitual de 3 años.

Ventajas de la compra de una vivienda para invertir

  • La demanda de vivienda es permanente: La vivienda es una necesidad de primer orden y, como tal, está reconocida como uno de los derechos de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Las personas necesitamos un lugar donde vivir. Por lo tanto, si dispones de una vivienda en una localidad con demanda y fijas un precio adecuado, encontrarás con toda certeza quién quiera alquilarlo o adquirirlo. Conviene recordar que, según el artículo 47 de la Constitución española, "todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada".
  • Genera interés a otros inversores: La inversión inmobiliaria cuenta con la ventaja de ser un activo físico y eso le proporciona interés por parte de todo tipo de inversores, desde fondos de inversión internacionales hasta personas que quieren invertir unos ahorros.
  • Te garantiza un ingreso fijo: Desde el momento que pones en alquiler una propiedad, empiezas a generar ingresos mensuales garantizados por contrato, que suelen crecer anualmente según el IPC y que se podrán renegociar con cada nuevo contrato.
  • Se revaloriza: A pesar de la grave crisis inmobiliaria que desencadenó la burbuja de 1997-2007, la vivienda no pierde valor en periodos largos de tiempo. Si compraste una vivienda en 2007 y la vendiste en 2013 pudiste perder un 40% de tu inversión, pero si la compraste en 2001 y la hubieras vendido en 2013 habrías ganado un 50%. Y si la hubieras comprado 2001 y vendieras ahora, ¡ganarías más del 100%!
  • Demanda de alquiler en aumento: En España, más del 20% de las personas viven en viviendas de alquiler y la tendencia es aproximarse a la media europea del 30%. Esto beneficia la inversión en viviendas para alquilar, por el aumento esperado de la demanda, que se debe a varios motivos: culturales, sobre todo en el caso de las personas jóvenes, que cuestionan la necesidad de comprar una vivienda; económicos, por la precariedad laboral y menor capacidad de asumir el compromiso económico a largo plazo que representa comprar una vivienda; financieros, por las mayores restricciones al crédito y las dificultades de hipotecarse.

Riesgos en la compra de una vivienda para invertir

  • Precios altos. Ante esta realidad al comprador potencial siempre le queda la opción de tratar de negociar el precio de la vivienda. De este modo, un inversor estándar debe tomar en consideración que su operación no ponga en peligro su economía. Si se compra a un precio elevado, se requerirá más tiempo para determinar si se ha realizado una inversión interesante. Si se logra comprar a un precio más bien bajo, se habrán puesto los cimientos de una buena inversión.
  • Posibilidad de depreciación. En España la vivienda bajó un tercio de su valor entre 2008 y 2013. Este descenso fue mayor del 50% en ciertos municipios. Así pues, no es posible tomar a la vivienda como un activo estable que ni mucho menos vaya a subir siempre de valor con el paso del tiempo.
  • Morosidad. En los casos en que el inversor arrende la propiedad, cuando el inquilino deje de satisfacer la cuota de alquiler se verá privado del rendimiento supuesto de antemano. Valorar la inclusión de un seguro de impago de alquiler y asegurarse de que el arrendatario es una persona económicamente solvente son las mejores formas de combatir la morosidad. Ante un caso de impagos, lo aconsejable es intentar llegar a un acuerdo antes de acabar en los tribunales. Y es que mientras esta situación esté en pie el inversor deberá continuar asumiendo los gastos obligatorios (letras de hipoteca, gastos de comunidad, cuotas del IBI, etc.).
  • Gastos descontrolados. Uno de los mayores peligros de la inversión en una vivienda es haber hecho mal los cálculos. Todos los gastos deben recibir atención por parte del inversor. En el momento de hacer los números sobre la rentabilidad real de la operación, habrá que tomar en consideración todos los gastos a los que se deberá hacer frente en los años venideros: hipoteca, obras y rehabilitaciones, así como seguros.

Si este último punto referido a los gastos te preocupa especialmente, entonces te recomendamos que tomes en conocimiento los gastos derivados de la contratación de una hipoteca.

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