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03.09.2018

Nueva ley hipotecaria: todo lo que debes saber

Se prevé que la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario entre pronto en vigor

La normativa que va a regular los préstamos hipotecarios está ya en fase de alegaciones y se prevé que sea de aplicación en breve tiempo. El objetivo principal de esta nueva ley hipotecaria es aumentar la protección sobre los consumidores y reducir las comisiones, en palabras del ministro de Economía impulsor de la misma, Luis de Guindos. Es más: la ley viene a facilitar el cambio de hipotecas variables a fijas, con el objetivo de promover las segundas.

Protección al consumidor

La Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito contraídos con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, es la norma que marca el camino de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. El objetivo de esta regulación es aportar mayor protección a los usuarios con hipotecas ante los abusos de las entidades bancarias; la norma protege a todas las personas físicas, incluso a los autónomos.

Por otro lado, basándose en el proyecto, el contrayente deberá acudir al notario unos días antes de firmar para recibir una explicación sin coste acerca de los compromisos que adquirirá y las cláusulas que puedan influirle negativamente. Cuando las dudas queden solucionadas, el futuro hipotecado está obligado a suscribir un documento donde afirme estar enterado de todo. En caso de que este papel no quede firmado o se detecte alguna cláusula abusiva, la notaría no podría autorizar la firma. Asimismo, el registrador debe también dejar sin efecto la formalización del contrato si se encuentran cláusulas que perjudiquen los intereses del cliente.

Con la nueva ley hipotecaria en vigor, se alargará el plazo de demora previo a aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Esta cláusula se requiere para arrancar el proceso de ejecución hipotecaria y embargo. Siendo más específicos, en la primera mitad del préstamo hipotecario no se podrá iniciar dicho proceso hasta que se haya registrado un impago de un 2% del capital de la hipoteca o bien 9 cuotas. En la segunda mitad, la cláusula de vencimiento anticipado no será de aplicación hasta que el impago sea de un 4% de la deuda o 12 cuotas.

En lo referente a los intereses de demora, la nueva normativa indica que no podrán superar tres veces el interés legal del dinero. Todas estas medidas serán retroactivas, así que quienes ya firmaron un préstamo hipotecario tendrán la oportunidad de acogerse a estas modificaciones.

Los que contraten préstamos hipotecarios multidivisa tendrán la opción de cambiarlas al euro en todo momento. En este caso, esta medida no es retroactiva, de modo que podrán aprovecharse de ella exclusivamente aquellos que firmen una hipoteca de este tipo cuando ya vea la luz la nueva ley.

Comisiones y otros gastos

En el caso de las hipotecas variables, las comisiones por amortización anticipada también se verán modificadas, tanto para amortizaciones totales como parciales:

  • Un 0,25% del capital amortizado durante los 5 primeros años de vigencia de la hipoteca, desapareciendo después.
  • Un 0,5% del capital reembolsado durante los primeros 3 años del plazo, extinguiéndose a posteriori.

Referente a las hipotecas fijas, la comisión será de un máximo del 4% del capital amortizado durante los 10 primeros años y del 3% pasado ese tiempo. Sin embargo, esta penalización será solo de aplicación en caso de que la compensación sea menor que la pérdida financiera que tenga la entidad bancaria con la operación.

Ahora bien, la modificación más sustancial que conllevará la ley es esta: pasarse de una hipoteca variable a una fija será mucho más económico para los clientes. En concreto, el proyecto dispone rebajar los aranceles notariales y registrales que implican, poniendo límites a la comisión por subrogación y novación de las operaciones que tengan como finalidad este cambio. Siendo específicos, la penalización será del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca y desaparecerá luego. Estas modificaciones serán retroactivas, de modo que afectarán también a los préstamos ya vigentes. Sin embargo, no serán de aplicación para pasarse de una hipoteca fija a una variable.

Vinculación

La nueva normativa va a establecer algunas limitaciones a la venta de hipotecas. En realidad, uno de los artículos que contiene la ley apunta que tan solo se podrán incluir productos vinculados a los préstamos hipotecarios si la entidad bancaria es capaz de probar que "acarrean un claro beneficio a los prestatarios". O sea, solo en caso de que para el cliente sea positivo, se permitirá pedir contratar ciertas pólizas u otros productos como planes de pensiones y tarjetas.

En referencia al seguro de vida (o de protección de pagos o amortización) y al seguro de hogar (o daños), las entidades bancarias sí podrán exigirnos su contratación. No obstante, la nueva normativa dará pie a que el consumidor los contrate con la compañía que desee sin que repercuta en el valor del préstamo hipotecario, toda vez que se den las condiciones que exija el banco.

La finalidad de estas modificaciones es bajar los gastos extraordinarios en los nuevos préstamos hipotecarios. No obstante, tendremos que esperar a la aprobación de la ley para acceder a estas novedades. Mientras tanto, siempre puedes contar con los expertos de Qualiservice para realizar el cálculo para tu futura hipoteca.

La primera finalidad de la nueva ley hipotecaria es acatar la orden de la Unión Europea sobre la inclusión en la norma española sobre créditos inmobiliarios la regulación comunitaria presente en la Directiva 2014/17/UE. En realidad, todos los estados miembros hubieron tenido que aplicarla en marzo de 2016, por lo que la Comisión Europea denunció a España, Portugal, Croacia y Chipre ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por retrasarse, algo que implicó una sanción.

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